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歡樂谷娱乐场有哪些平台 渝派房企的逆风飞扬:金科股份上半年利润增长60.17%
作者:匿名 发布时间:2020-01-11 15:42:10 阅读量:2873


歡樂谷娱乐场有哪些平台 渝派房企的逆风飞扬:金科股份上半年利润增长60.17%

歡樂谷娱乐场有哪些平台,财报风云 | 渝派房企的逆风飞扬:金科股份2018年中报解读 

作者 | 商立木

流程编辑 | 白鹤芋 

2018年是房地产行业十分关键的一年,中央继续坚持“房住不炒”的基调,而且在中短期都不会发生太大的改变,各地方政府的限购政策陆续加码。

在这样的背景下,今年房地产企业的压力明显比去年大,一方面是源于企业规模上涨带来的销售压力大,另一方面则是金融环境的限制给企业带来的资金压力。

在地产行业的白银时代,随着行业集中度不断攀升,为了抢占生存空间,许多房企纷纷提出千亿目标,然而,只是少数房企凭借精细化运作和卓越的管理,在千军万马中杀出重围,从优秀迈向卓越,而金科股份(000656.SZ),就是其中之一。

风云君曾在2018年4月20日文章《财报风云 | 山城来客:金科股份2017年财报解读》对2017年财报进行了分析解读。

而金科显然未曾“辜负”我们在那篇分析文章里对其业绩的溢美之词:2018年的中报,依然可圈可点。

一、战略升级,未战先胜

“夫未战而庙算胜者,得算多也;未战而庙算不胜者,得算少也。” 战略是否正确决定着一个企业的生死存亡,尤其是在房地产行业,极其考验管理层智慧,譬如对宏观经济的把握、国家政策的解读、市场需求的分析等。

2016年,金科股份将公司战略从“地产商”向“美好生活服务商”升级,提出“三圈一带”(长三角、珠三角、京津冀、长江经济带)新战略,聚焦发展一二线城市。

这个战略制定十分关键,因为人口不断流入的一二线城市才有发展市场。2018年棚改政策货币化的收缩,导致三四五线城市和县城房地产去库存和涨价的热潮戛然而止,这些地区房地产萧条或将提前来临。

目前金科股份已基本完成8大城市群的战略布局:

以重庆为核心的成渝城市群、以郑州为核心的中原城市群、以武汉为核心的长江中游城市群、以上海为核心的长三角城市群、以广深为核心的珠三角城市群、以北京为核心的京津冀城市群、山东半岛城市群、北部湾城市群。

二、逆风翻盘,业绩惊艳

近几年来,金科股份的销售规模和业绩持续保持高增长态势,特别是今年,在整个行业增长趋势大幅放缓的背景下,金科股份逆风翻盘,取得了堪称惊艳的成绩。

2018年上半年,金科实现销售金额约597亿元,同比增长约116%;其中地产板块实现签约销售金额约581亿元,同比增长约118%;签约销售面积约697万平方米,同比增长约84%。

上半年实现营业收入155.46亿元,同比增长49.26%,净利润7.93亿元,同比增长60.17%。

同时,毛利率为22.54%,较上年也有所提高。

1销售情况

2018年上半年,金科股份实现销售金额597亿元,逼近去年全年630亿的销售成绩,已达成今年千亿销售目标的60%。

根据克而瑞发布的《2018上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜》显示:金科股份销售面积排名第9位,稳居全国TOP10,权益销售金额排名较去年同期上升了16位,快速升至第16位。

2主营业务情况

从主营业务来看,金科三大业务板块都保持了高增长,18年上半年,其支柱业务地产板块实现营收145.94亿,同比大增55.12%,毛利率提升了6.72个百分点;物业管理板块实现营收6.54亿,毛利率提高了5.81个百分点;新能源板块实现营收9048.68万,毛利率提升了10.82个百分点。

3现金流情况

最近五年,金科的销售回款持续攀升,2018年上半年实现销售回款410.12亿元,同比大增82%,超过销售合同金额的增长速度,说明其增长质量较高。

从经营性现金流来看,18年上半年实现经营现金流净额35.34亿,也是金科最近五年以来首次在上半年实现正向经营现金流。

4重要会计科目分析

整个房地产行业收入确认的会计流程为“存货—预收—营收”:

(1)拍卖拿地,进入存货科目

(2)楼花预售,对应预收账款

(3)开发交房,确认为营业收入

因此,这三个科目是房地产公司最重要的会计科目,其中存货和预收是收入的先行指标,未来的收入增长要看目前预收和存货价值。

金科股份2015年的预收账款开始快速增长,随后2016年收入也加入增长态势。2018年中报的预收账款金额为634亿,同比2017年中期金额366亿增长73.22%。目前已售未结金额为634亿,这为金科股份未来业绩快速增长打下良好的基础。

与预收账款相对应的是其存货的快速增加:

截至18年6月30日,金科的存货共计1183.36亿元,同比增长33%。

今年上半年,金科股份继续坚定“三圈一带”全国战略布局,新获项目56个,新增计容建筑面积1012万平方米,新增投资中一二线城市占比66%。

目前金科股份可售面积3600万平方米,按照2017年销售面积843万平方米计算,可支撑未来3-4年的开发计划。由于拿地成本是作为当时买地的历史成本计入存货科目,随着2015年之后的房价上涨,金科股份的存货也面临价值重估,预估存货价值超3000亿元,未来业绩可期。

5偿债能力优异,融资能力多元创新

金科股份2018年上半年销售回款410亿,经营活动现金流净额35.34亿,目前手握现金303亿达,创历史新高,比2017年底增加了100多亿。

根据中报数据来测算,金科股份18年6月底的账面现金与短期有息负债的比值为1.33倍,资产较为充裕,短期偿债能力较强。

另外,截至18年6月30日,金科流动资产有1714亿,金额远高于流动负债1039亿,流动比率为1.65,处于比较安全的区域。

公司中期的受限资产480亿,占总资产的比例为25.86%,其中货币现金受限3.56亿,占货币现金总额仅1.17%。资产受限规模小,流动性较好,具有较好的再融资空间。

作为资金密集型企业,金科不断提高其融资能力并积极创新使用各种金融工具,已具备较强的经验和能力。

自借壳上市以来,金科充分使用各种资本市场融资工具,率先使用物业收入和应收房款资产支持证券化,创新使用物业资产支持票据,累计完成2次非公开发行股票、3次公开发行公司债、9次非公开发行公司债和2次中期票据等融资。

另外,金科股份与工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、民生银行等各大银行保持了长期较好的合作关系,公司共获各大金融机构授信额度1596亿,其中其中已用授信额度为454亿,授信余额仍有1142亿元。

上半年金科股份还完成了41.8亿元公司债券的发行。其主体信用评级在报告期内也再获提高,中诚信等主流评估机构将其由AA+提高为AAA,评级展望维持稳定。

三、管控能力卓越,产品竞争力增强

金科起家于重庆,作为渝派房企的代表,在立足重庆、走向全国的过程中,重庆区域较低的房价和激烈的竞争环境练就了金科卓越的设计能力、扎实的成本控制能力、强大的开发管控能力及出色的营销能力。

金科一直秉承“做好每个细节,创造美好家园”的开发理念,构建了低成本、高周转的运营管理模式,成效显著。

在产品方面,金科秉承“以人为本”的产品设计理念,持续进行产品创新升级。

从第一代产品为业主提供一座好房子、一个居住空间,以洋房产品为代表领先产品创新力,拥有“原创中国洋房”、“空中院馆”、“X+1夹层住宅”、“别墅级洋房”四项专利及六项实用新型专利和一项外观设计专利,在重庆素有“洋房之父”的美誉。再到第二代产品努力为业主提供好的建筑、好的户型、好的景观绿化和好的生活配套。

目前,金科的第三代产品拥有“五大产品主张”,用产品充分演绎成长更好、健康更好、便利更好、居家更好、邻里更好,升级打造极具影响力的琼华、博翠和集美系列产品,并通过“地产+服务”为用户提供优质居住体验,同时创新商业模式,引入商业、产业、文旅等主题产品线,打造“X+住宅”开发模式。

卓越的管控能力加上优秀的产品创新能力,增强了金科产品的竞争力,使得金科在复杂的地产市场始终能够行驶在快车道上。

四、坚守职责,精准扶贫

20年来,金科集团始终坚持“社会价值大于企业价值”的价值观,第一时间把手伸给最困难的人。特别是国家实施精准扶贫战略以来,金科集团积极响应。

截至目前,金科集团已累计公益投入近8亿元,向国家级贫困县投资超过200亿元,近三年向国家纳税总额超过150亿元,帮助困难家庭超过7万户,大量贫困子女受益于金科的助力成才计划顺利完成学业。

8月21日,金科集团宣布将在今年再追投1.2亿用于精准扶贫事业,通过产业扶贫、就业扶贫、教育扶贫、公益慈善扶贫、医疗扶贫等方式,多管齐下深层次开展扶贫工作,为打赢精准扶贫攻坚战贡献民企力量。

五、结束语

2018年,是金科股份成立20周年,也是金科股份取得跨越式发展的关键一年。在“三圈一带”挺近“八大城市群”战略指导下,金科股份完成了全国范围的布局,销售面积成功稳居全国前十,挤入地产第一梯队行列。

2017年在《发展战略规划纲要(2017-2020)》提出的经营目标:在 2017 年至 2020 年期间,公司计划各年度力争实现签约销售金额分别约500 亿元、800 亿元、1100 亿元、1500亿元。

2018年金科股份取得了傲人的成绩,上半年已经实现签约销售金额就有597亿元,已达成今年千亿销售目标的60%,达成2017年800亿销售目标的75%。

除此之外,营业收入、预收账款、存货各项财务指标都有所好转,偿债能力得到提高,主体信用评级还被调高至AAA,未来业绩增长可期。

值得欣慰的是,金科股份依然不忘社会责任,积极投入公益,精准扶贫,贡献社会。

希望公司再创辉煌,用更好的业绩反馈员工,回报投资者,回馈社会!

END



 
 
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